Od održavanja lifta i krova, preko plaćanja zajedničke naknade, pa do kazni za one koji ne poštuju pravila – Zakon o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade precizno definiše prava i obaveze svih etažnih vlasnika u Tuzlanskom kantonu.
Mnogi građani koji žive u stambenim zgradama često nisu upoznati sa svim pravima i obavezama koje proizlaze iz zajedničkog stanovanja. Zakon koji je Skupština Tuzlanskog kantona usvojila 2015. godine uređuje način korištenja, održavanja i upravljanja zajedničkim dijelovima zgrada, odnose među vlasnicima stanova, rad upravitelja, finansiranje održavanja, ali i sankcije za one koji ne poštuju propisana pravila.
Zakon jasno propisuje da održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade nije samo obaveza stanara, nego i javni interes. Etažni vlasnici nisu vlasnici samo svojih stanova ili poslovnih prostora, već su ujedno suvlasnici svih zajedničkih dijelova objekta i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena.
To znači da svaki vlasnik stana ima i pravo, ali i obavezu da učestvuje u održavanju zgrade, bez obzira na to koristi li određeni zajednički prostor ili ne.
Šta se smatra zajedničkim dijelovima zgrade?
Pod zajedničkim dijelovima zgrade zakon podrazumijeva gotovo sve elemente koji služe svim stanarima.
To uključuje temelje, nosive zidove, krovove, fasadu, podrume, tavane, zajedničke terase, ulaze, stubišta, liftove, dimnjake, ventilacione kanale, hidrante, protivpožarne aparate, zajedničke elektroinstalacije, vodovodne i kanalizacione instalacije, instalacije centralnog grijanja, interfone, gromobrane, kablovsku infrastrukturu, hidrofore, prostorije za odlaganje otpada, zajedničke septičke jame, ali i sve druge dijelove koji služe zajedničkoj namjeni zgrade.
Jedna od osnovnih obaveza etažnih vlasnika jeste zaključivanje međuvlasničkog ugovora kojim uređuju način korištenja zajedničkih prostora, upravljanje zgradom, izbor predstavnika etažnih vlasnika i druga važna pitanja.
Zanimljivo je da ugovor koji potpiše više od 50 posto etažnih vlasnika obavezuje i one koji ga nisu potpisali, kao i buduće vlasnike stanova koji nekretninu kupe nakon njegovog zaključivanja.
Ako vlasnici ne uspiju postići dogovor, njihove međusobne odnose može urediti Općinski sud u vanparničnom postupku.
Ko odlučuje o važnim pitanjima u zgradi?
O svim važnim pitanjima odlučuje skup etažnih vlasnika ili predstavnik etažnih vlasnika.
Na skupu se odlučuje o izboru upravitelja, godišnjem planu održavanja, prihodima i rashodima, završnim računima, izboru predstavnika stanara, investicionim radovima, iznajmljivanju zajedničkih prostorija, kreditnim zaduženjima, prodaji zajedničkih dijelova, promjeni njihove namjene, kao i visini mjesečne naknade za održavanje.
Za većinu odluka dovoljna je natpolovična većina svih etažnih vlasnika, dok je za prodaju zajedničkih prostorija, promjenu njihove namjene ili velika investiciona ulaganja potrebna saglasnost svih vlasnika.
Predstavnik etažnih vlasnika bira se na mandat od četiri godine.
Njegova uloga nije samo formalna. On kontroliše stanje računa zgrade, prati trošenje zajedničkih sredstava, organizuje sastanke stanara, sarađuje sa upraviteljem, kontroliše izvođenje radova, prati promjene vlasništva, potpisuje radne naloge, zaključuje određene ugovore u ime stanara i izvršava niz drugih poslova propisanih zakonom.
Sve te poslove mora obavljati pažnjom dobrog domaćina.
Svaki stanar odgovara za štetu koju prouzrokuje
Zakon zabranjuje prisvajanje ili oštećivanje zajedničkih dijelova zgrade.
Ako neko svojom nepažnjom izazove štetu na zajedničkim prostorijama ili instalacijama, obavezan je sam snositi troškove popravke.
Istovremeno, svaki vlasnik mora održavati instalacije unutar svog stana kako ne bi prouzrokovao štetu drugim stanovima. Ukoliko zbog njegovog nemara nastane šteta kod komšija, odgovoran je za njenu naknadu.
U hitnim slučajevima, poput pucanja vodovodnih cijevi ili opasnosti za sigurnost stanara, vlasnik je dužan omogućiti upravitelju ulazak u stan radi otklanjanja kvara. Ako to odbije, Grad ili općina mogu donijeti rješenje kojim se ulazak odobrava i provodi po hitnom postupku.
Zgrade koje imaju više od četiri stana i najmanje dva vlasnika obavezno moraju imati upravitelja.
Ukoliko ga stanari sami ne izaberu, Grad ili općina određuju prinudnog upravitelja koji ima ista prava i obaveze kao i redovno izabrani upravitelj.
Upravitelj vodi evidencije o stanovima i vlasnicima, naplaćuje zajedničku naknadu, izrađuje godišnje planove održavanja, organizuje izvođenje radova, osigurava zgradu, nadzire izvođače, vodi finansijsko poslovanje svake zgrade posebno, organizuje hitne intervencije, prati stanje objekta i svaka tri mjeseca obavlja kontrolu zgrade uz izradu pisanog izvještaja.
Šta podrazumijeva redovno, nužno i hitno održavanje?
Zakon razlikuje tri vrste održavanja.
Redovno održavanje obuhvata čišćenje zajedničkih prostorija, plaćanje električne energije za stubišta, servisiranje liftova, održavanje rasvjete, krečenje, zamjenu stolarije, održavanje fasade, krovova, dimnjaka, instalacija, protivpožarne opreme, zelenih površina oko zgrade, dezinsekciju, deratizaciju i druge redovne poslove.
Nužni popravci odnose se na sanaciju nosive konstrukcije, krova, fasade, temelja, dimnjaka, instalacija i druge radove koji sprečavaju ozbiljnija oštećenja zgrade.
Hitni popravci podrazumijevaju intervencije zbog pucanja vodovodnih ili kanalizacionih cijevi, kvarova na elektroinstalacijama, liftovima, centralnom grijanju, prokišnjavanja krova, urušavanja fasade, posljedica požara ili elementarnih nepogoda.
Koliko iznosi mjesečna naknada?
Svi etažni vlasnici obavezni su plaćati naknadu za održavanje i upravljanje zajedničkim dijelovima zgrade, čak i ako stan ili poslovni prostor trenutno ne koriste.
Zakonom je propisano da naknada iznosi 0,30 KM po kvadratnom metru mjesečno za stanove i poslovne prostore, dok se za garaže plaća 0,15 KM po kvadratnom metru.
Visina naknade može biti povećana ili smanjena ako se s tim složi većina etažnih vlasnika.
Sredstva se koriste za redovno, nužno i hitno održavanje, osiguranje zgrade, protivpožarnu zaštitu, otplatu eventualnih kredita, modernizaciju objekta, naknade upravitelju i predstavniku etažnih vlasnika, kao i druge zajedničke potrebe koje odobre stanari.
Ako prikupljena sredstva nisu dovoljna, zakon omogućava dodatne uplate vlasnika, kreditno zaduženje ili druge načine finansiranja.
Posebna obaveza propisana je i za Grad Tuzlu te sve općine u Tuzlanskom kantonu.
One su dužne svake godine u budžetu planirati sredstva za finansiranje ili sufinansiranje nužnih popravki na zgradama kada postoji opasnost po život, zdravlje ili imovinu građana.
O opravdanosti korištenja tih sredstava odlučuje nadležna građevinska inspekcija na osnovu zahtjeva upravitelja.
Kazne do 5.000 KM
Zakon predviđa i novčane kazne za nepoštivanje propisa.
Etažni vlasnici mogu biti kažnjeni novčanom kaznom od 200 do 1.000 KM ukoliko ne dozvole hitan ulazak upravitelju u stan, ne izvrše neophodne popravke koje ugrožavaju druge stanove, ne učestvuju u osiguranju zgrade ili ne plaćaju zajedničku naknadu.
Upravitelji koji ne izvršavaju zakonske obaveze mogu biti kažnjeni iznosima od 1.000 do 5.000 KM, dok su za odgovorne osobe u pravnim licima predviđene dodatne kazne od 200 do 1.000 KM. Kazne su propisane i za vlasnike novoizgrađenih zgrada koji ne organizuju upravljanje objektom u zakonskom roku./Tuzlainfo.ba/
