Jedan od najstarijih dijelova Tuzle mogao bi u narednim godinama dobiti novi izgled. Pred Gradskim vijećem Tuzla naći će se Urbanistički projekat prostorne cjeline „Tabašnice – Atik mahala“, dokument kojim se definišu smjernice za obnovu, uređenje i budući razvoj dijela historijskog gradskog jezgra.
Riječ je o prostoru površine 4,29 hektara, koji obuhvata područje između Skvera i Ulice Kulina bana na sjeveru, ulica Stari grad i Tabašnice na istoku te Franjevačke ulice i Hendeka na zapadu i jugu. Unutar ovog područja nalaze se Gradska ulica, Atik mahala, dijelovi starih stambenih i poslovnih blokova te prostor u neposrednoj blizini Trga slobode i Šarene džamije.
Dokument je pripremljen za desetogodišnji period, a njegov osnovni cilj je očuvanje historijskog identiteta ovog dijela Tuzle, uz obnovu dotrajalih objekata, uređenje javnih površina, unapređenje infrastrukture i stvaranje uslova za kvalitetnije stanovanje i poslovanje.
Važno je naglasiti da se radi o planskom dokumentu koji će biti razmatran na sjednici Gradskog vijeća, a ne o već odobrenim građevinskim radovima. Njegovo eventualno usvajanje ne znači da će svi predviđeni zahvati odmah biti realizovani, a što je već viđeno u ranijem periodu.
U starom dijelu Tuzle evidentirano 95 objekata, pet je u ruševnom stanju
Analiza postojećeg stanja pokazuje da se unutar obuhvata nalazi ukupno 95 objekata, od kojih su dva bila u izgradnji u vrijeme izrade dokumentacije.
Od 93 analizirana postojeća objekta, njih 26 ocijenjeno je kao dobro očuvano, 46 kao upotrebljivo u sadašnjem stanju, 16 kao neupotrebljivo, dok je pet objekata evidentirano u ruševnom stanju.
Posebno je zanimljiva analiza arhitektonskih vrijednosti. Samo dva objekta svrstana su u kategoriju visoke ambijentalne vrijednosti, još dva imaju ambijentalnu vrijednost, 43 su ocijenjena kao neutralna, dok je čak 46 objekata označeno kao neusklađeno s okolnim ambijentom.
Ovakvi podaci ukazuju na složenost obnove historijske jezgre, u kojoj se prepliću vrijedni ostaci stare arhitekture, naknadne intervencije, dotrajali objekti i novija gradnja koja nije uvijek prilagođena karakteru prostora.
U dokumentaciji se navodi i da su na velikom broju starijih građevina vidljiva oštećenja nastala zbog slijeganja terena i nedovoljnog održavanja.
Stari grad nije samo poslovna zona: Evidentirano 120 stanova
Iako se ovaj dio Tuzle često doživljava prvenstveno kao trgovačka i ugostiteljska zona, podaci pokazuju da stanovanje i dalje ima važnu ulogu.
Unutar obuhvata evidentirano je 35 stambenih, 23 poslovna i 29 stambeno-poslovnih objekata. Tu su i jedan vjerski objekat, pet objekata van funkcije te dva objekta u izgradnji.
U ukupno 64 objekta nalaze se stambeni prostori, a evidentirano je 120 stanova, ukupne korisne površine nešto više od 8.279 kvadratnih metara. Najzastupljeniji su trosobni stanovi, kojih ima 49, te dvosobni, kojih je 36.
Jedan od strateških ciljeva urbanističkog planiranja jeste očuvanje i povratak stanovanja u historijsko jezgro, kako bi ovaj dio grada ostao prostor svakodnevnog života, a ne isključivo poslovnih i komercijalnih aktivnosti.
Planirana izgradnja 63 nova objekta i gotovo 200 stanova
Jedan od najznačajnijih podataka iz urbanističkog projekta jeste planirana izgradnja 63 nova objekta, uz zadržavanje 17 postojećih.
Od novih objekata, 53 su predviđena kao stambeno-poslovna, a deset kao poslovna. U konačnoj projekciji prostor bi obuhvatao 80 objekata, od kojih bi 66 bilo stambeno-poslovne namjene.
Plan predviđa mogućnost izgradnje 196 novih stanova, prosječne bruto površine oko 100 kvadratnih metara, odnosno približno 65 kvadratnih metara korisne površine.
Zajedno sa stambenim jedinicama u objektima koji se zadržavaju, projekcija predviđa ukupno 259 stanova i približno 674 stanovnika ovog dijela gradskog centra.
Broj i veličina stanova nisu konačni. Dokument ostavlja mogućnost drugačijeg rasporeda, zavisno od budućih investitora i konkretnih projekata.
Predviđeno uklanjanje velikog broja objekata, ali uz mogućnost drugačijih rješenja
Urbanističkim projektom predviđeno je uklanjanje brojnih postojećih objekata koji su ocijenjeni kao neupotrebljivi, ruševni, privremeni ili neusklađeni s historijskim ambijentom.
U dokumentaciji je po pojedinačnim oznakama naveden veći broj objekata predviđenih za uklanjanje, dok se za one koji ostaju predviđaju sanacija, restauracija, adaptacija, dogradnja ili nadogradnja.
Ipak, predviđeno uklanjanje ne znači automatsko rušenje nakon usvajanja plana. Za realizaciju zahvata bit će potrebno rješavati imovinskopravne odnose i provoditi odgovarajuće postupke.
Dokument ostavlja i mogućnost da pojedini objekti, prvobitno predviđeni za uklanjanje, budu zadržani i dograđeni ili nadograđeni ukoliko se detaljnom projektnom dokumentacijom dokaže da se mogu uklopiti u predviđene građevinske linije, spratnost i arhitektonski izgled.
Poseban naglasak stavljen je na očuvanje fasadnih nizova, proporcija i karakterističnih elemenata stare tuzlanske arhitekture.
Planirana obnova izgleda nekadašnje Austrijske pošte i Hotela Grand
Među najzanimljivijim prijedlozima iz dokumentacije izdvajaju se arhitektonska rješenja inspirisana nekadašnjim prepoznatljivim objektima Tuzle.
Uz Ulicu Kulina bana, u sjevernom dijelu obuhvata, predviđen je poslovni objekat na mjestu nekadašnje Austrijske pošte, čija bi fasada trebala predstavljati repliku izgleda nekadašnje građevine.
U drugom poslovnom bloku, između Atik mahale i planiranog produžetka Ulice Stari grad, predviđen je i hotel, čije bi ulične fasade bile oblikovane kao odgovarajuća replika nekadašnjeg Hotela Grand.
Planirana namjena ovog prostora uključuje administrativne i poslovne sadržaje, trgovine te hotelski smještaj.
Riječ je o prijedlogu vraćanja dijela nekadašnjeg arhitektonskog identiteta grada, a ne o obnovi originalnih građevina u njihovom izvornom materijalu.
Gradska ulica trebala bi dobiti ujednačen izgled i višu spratnost
Poseban dio projekta odnosi se na Gradsku ulicu, jednu od najprepoznatljivijih pješačkih ulica u Tuzli.
Predviđeno je njeno povezivanje s lokalitetom Skver u jedinstvenu pješačku cjelinu, uz arhitektonsko usklađivanje objekata s obje strane ulice.
Za veći broj objekata planirana je mogućnost povećanja spratnosti do podruma, prizemlja i dva sprata. Cilj je formiranje ujednačenijeg uličnog niza koji bi se uklopio u izgled Trga slobode i objekta poznatog kao „Ruždija“.
Na objektima koji imaju arhitektonsku i ambijentalnu vrijednost predviđeno je očuvanje postojećih fasadnih elemenata, a na eventualnim dodatnim etažama njihovo odgovarajuće ponavljanje.
Za ostale objekte predlaže se korištenje elemenata tradicionalne arhitekture stare čaršije, uključujući oblikovanje prozora, fasadnu plastiku i kose krovove.
U južnom dijelu Gradske ulice planirano je zadržavanje pješačkih prolaza koji povezuju ulicu s unutrašnjim prostorima stambeno-poslovnih blokova.
Nova saobraćajnica između Tabašnica i Hendeka
Značajan dio projekta odnosi se i na reorganizaciju saobraćaja.
Predviđena je rekonstrukcija većeg dijela postojećih kolskih saobraćajnica, posebno ulica Hendek i Stari grad, s ciljem poboljšanja sigurnosti pješaka i pristupa objektima.
Planirana je i nova dvosmjerna saobraćajnica kroz središnji dio obuhvata, koja bi povezivala Ulicu Tabašnice s Ulicom Hendek. Prema predloženom rješenju, izlaz na Hendek bio bi omogućen kroz saobraćajni prolaz u sklopu jednog od planiranih objekata.
Uz saobraćajnicu bi se formirale pješačke površine, uređena unutrašnja dvorišta i pristupi novim stambeno-poslovnim objektima.
Podzemna garaža i oko 126 parking mjesta
Nedostatak parking prostora prepoznat je kao jedan od važnijih problema ovog dijela grada.
Urbanističkim projektom predviđena je izgradnja objekta poslovne namjene u istočnom dijelu obuhvata, u produžetku objekta „Ruždija“, s podzemnom javnom garažom i nadzemnim parkingom.
Samo ovim rješenjem bilo bi osigurano približno 65 parking mjesta.
Računajući i planirano parkiranje uz saobraćajnice te u poslovnoj i stambeno-poslovnoj zoni, ukupan predviđeni kapacitet iznosi oko 126 parking mjesta. U neposrednoj blizini obuhvata dokument evidentira još približno 44 postojeća parking mjesta.
Kao moguća dodatna mjera za rješavanje nedostatka parkinga u dokumentaciji se spominje i natkrivanje dijela korita rijeke Jale uzvodno od mosta „Kipovi“, radi formiranja parking prostora.
Ovo je navedeno kao potencijalno rješenje, a ne kao već odobren ili finansijski osiguran projekat.
Više pješačkih površina i uređenog zelenila
Prema predloženoj namjeni zemljišta, najveći dio obuhvata bio bi namijenjen pješacima.
Planirane pješačke površine, uključujući popločane prostore, platoe, staze i trotoare, zauzimale bi oko 37,9 posto ukupne površine. Površine pod objektima činile bi približno 33,8 posto, kolske saobraćajnice i parkirališta 15,8 posto, a uređene zelene površine oko 12,5 posto.
Za zelene površine planirano je nešto više od 5.373 kvadratna metra, što je povećanje u odnosu na evidentirano postojeće javno zelenilo.
Predviđena je sadnja drveća, prvenstveno različitih vrsta javora i lipe, te uređenje prostora za odmor, dječiju igru i boravak stanovnika i posjetilaca.
Planirana su i unutrašnja dvorišta između stambeno-poslovnih blokova, kako bi se uz javne sadržaje osigurali i mirniji prostori za stanare.
Slijeganje terena najveće ograničenje za gradnju
Iako urbanistički projekat predviđa značajnu izgradnju, njegova realizacija zavisit će od geoloških uslova.
Historijsko jezgro Tuzle nalazi se na području koje je decenijama bilo izloženo slijeganju terena zbog eksploatacije soli.
U dokumentaciji se navodi da je na razmatranom području identificirano osam zona izraženih deformacija, odnosno takozvanih ožiljaka slijeganja.
Teren je podijeljen u pet kategorija rizika od oštećenja građevina, od područja bez značajnog rizika do zona vrlo visokog rizika.
Na trasama ožiljaka slijeganja izgradnja novih objekata nije dozvoljena dok se odgovarajućim geološkim i geodetskim praćenjem ne potvrde potrebni uslovi.
U zonama visokog i vrlo visokog rizika trenutno nije dozvoljena izgradnja visokogradnje. Planirane lokacije u takvim zonama predstavljaju rezervisani prostor za moguću buduću gradnju, a ne neposredno odobrenje za izgradnju.
To se posebno odnosi na dio novih objekata planiranih u sjevernom dijelu obuhvata, kao i na objekat s predviđenom garažom.
Zbog toga će realizacija pojedinih zahvata zavisiti od rezultata stručnog monitoringa, detaljnih geomehaničkih ispitivanja i ispunjavanja propisanih uslova.
Potrebna i rekonstrukcija vodovodne i kanalizacione mreže
Analiza postojećeg stanja ukazuje i na potrebu unapređenja komunalne infrastrukture.
U dokumentaciji se navodi da vodovodna i kanalizaciona mreža na pojedinim dijelovima ne zadovoljavaju standarde koji se očekuju u gradskom centru, uz evidentirana oštećenja povezana sa slijeganjem terena.
Dio instalacija već je rekonstruisan tokom ranijeg uređenja Gradske ulice, Tabašnica i Trga slobode, ali se ističe potreba nastavka obnove.
Projektom je predviđeno i sagledavanje mogućnosti priključenja dodatnih objekata na sistem daljinskog grijanja, s obzirom na to da je samo dio prostora trenutno obuhvaćen toplifikacijom.
Šta usvajanje projekta znači za građane i vlasnike nekretnina?
Urbanistički projekat mogao bi dugoročno uticati na izgled i način korištenja jednog od najvažnijih dijelova Tuzle, ali i na mogućnosti rekonstrukcije, dogradnje i nove gradnje na pojedinačnim parcelama.
Za vlasnike objekata posebno su značajni planirani građevinski gabariti, buduća namjena zemljišta, uslovi zaštite ambijenta i ograničenja koja proizlaze iz geoloških karakteristika terena.
Dokument nastoji uskladiti javni interes, očuvanje historijske jezgre, potrebe stanovnika i poslovnih subjekata te mogućnosti budućih investitora.
Ukoliko bude usvojen, predstavljat će osnovu za daljnju izradu projektne dokumentacije i provođenje odgovarajućih upravnih postupaka.
Najvažnije je da predviđenih 63 novih objekata, 196 stanova, hotel, garaža i nove saobraćajnice predstavljaju plansku projekciju, a ne najavu njihovog neposrednog početka gradnje. Za njihovu realizaciju bit će potrebno ispuniti niz imovinskopravnih, tehničkih, geoloških i finansijskih uslova./Tuzlainfo.ba/
