Izgradnja kuće ili drugog objekta u Tuzli ne počinje samim izborom parcele i izradom projekta. Prije početka radova investitor mora proći propisanu proceduru i pribaviti odgovarajuće odobrenje za građenje, odnosno građevinsku dozvolu.
Postupak se prvenstveno zasniva na Zakonu o prostornom uređenju i građenju Tuzlanskog kantona, kojim su uređeni uslovi projektovanja, građenja, korištenja i održavanja građevina, investiciono-tehnička dokumentacija, izdavanje odobrenja za građenje i upotrebu te inspekcijski nadzor. Osnovni zakon donesen je 2011. godine, a u međuvremenu je više puta mijenjan i dopunjavan.
Za objekte za koje je nadležan Grad Tuzla postupak vodi gradska služba nadležna za prostorno uređenje.
Prvi korak nije građevinska dozvola
Prije podnošenja zahtjeva za odobrenje za građenje potrebno je riješiti urbanističke uslove za planirani objekat.
Prema vodiču Grada Tuzle, investitor izgradnji, dogradnji, nadogradnji, rekonstrukciji ili sanaciji objekta može pristupiti jedino na osnovu odobrenja za građenje, nakon prethodno pribavljene urbanističke saglasnosti, odnosno lokacijske informacije.
To je važan korak jer se upravo kroz urbanističku proceduru utvrđuje da li je na konkretnoj lokaciji moguće graditi planirani objekat i pod kojim uslovima.
Spisak dokumentacije potrebne u kasnijem postupku izdavanja odobrenja za građenje sastavni je dio rješenja o urbanističkoj saglasnosti, pa se potrebni dokumenti mogu razlikovati u zavisnosti od vrste, veličine i namjene objekta.
Šta je potrebno za građevinsku dozvolu?
Prema vodiču Grada Tuzle, uz zahtjev za izdavanje odobrenja za građenje prilažu se urbanistička saglasnost ili lokacijska informacija i dokaz o pravu građenja na predmetnoj lokaciji.
Potrebna su i tri primjerka glavnog projekta koji je izradio ovlašteni pravni subjekt registrovan za projektovanje, kao i revizija glavnog projekta koju provodi ovlaštena projektna organizacija, osim u slučajevima u kojima zakonom revizija nije potrebna.
Ako je projekat izrađen u inostranstvu, potrebna je njegova nostrifikacija.
U zavisnosti od konkretnog objekta i propisa koji se na njega primjenjuju, može biti potrebna okolinska dozvola, protivpožarna saglasnost na projekat, elaborati o istražnim radovima ako su korišteni prilikom izrade glavnog projekta, kao i tehnološki elaborat kada je potreban.
Vodič navodi i načelnu elektroenergetsku saglasnost Elektrodistribucije Tuzla, sanitarnu saglasnost na projekat i sanitarnu saglasnost na lokaciju, kao i dokaz o uplati administrativne takse.
Zahtjev za odobrenje za građenje podnosi se na odgovarajućem gradskom obrascu.
Koliko se čeka građevinska dozvola?
Jedan od najvažnijih podataka za građane jeste rok za rješavanje urednog zahtjeva.
Prema vodiču Grada Tuzle, rješenje o odobrenju za građenje izdaje se u roku od 15 dana od dana prijema urednog zahtjeva. To znači da je za ovaj rok važno da zahtjev bude kompletan i da je dostavljena sva potrebna dokumentacija.
Odobrenje se može izdati za cijelu građevinu ili dio građevine koji predstavlja tehničko-tehnološku cjelinu.
Nakon što rješenje postane pravosnažno, investitor može dobiti i odgovarajući pečat pravosnažnosti.
Dozvola ne važi neograničeno
Dobijanje građevinske dozvole ne znači da investitor može neograničeno čekati s početkom radova.
Prema gradskom vodiču, odobrenje za građenje prestaje važiti ukoliko radovi ne počnu u roku od jedne godine od pravosnažnosti rješenja.
Postoji mogućnost produženja važenja dozvole za još jednu godinu ako se nisu promijenili uslovi pod kojima je prvobitno izdata.
Zahtjev za produženje mora biti podnesen najmanje 15 dana prije isteka važećeg odobrenja.
Prije početka gradnje potrebno je prijaviti radove
Ni nakon dobijanja pravosnažne građevinske dozvole nije dovoljno samo dovesti izvođače i početi radove.
Investitor je dužan gradskoj službi koja je izdala odobrenje za građenje, kao i nadležnoj inspekciji, pisanim putem prijaviti početak radova najkasnije osam dana prije njihovog početka.
Šta ako se projekat promijeni tokom gradnje?
Promjene tokom izvođenja radova moguće su, ali značajnija odstupanja od odobrenog projekta ne mogu se provoditi proizvoljno.
Ako investitor želi napraviti izmjene kojima se tehnički značajno odstupa od glavnog projekta na osnovu kojeg je izdato odobrenje, a promjene ostaju u okvirima uslova iz lokacijske informacije ili urbanističke saglasnosti, potrebno je zatražiti izmjenu ili dopunu odobrenja za građenje.
Drugim riječima, građevinska dozvola vezana je za konkretan odobreni projekat i ne predstavlja neograničeno pravo da se tokom gradnje mijenjaju dimenzije, konstrukcija ili drugi bitni elementi objekta.
Šta ako se promijeni investitor?
Propisana je procedura i za slučaj prodaje nekretnine ili druge promjene investitora dok gradnja još traje.
Novi investitor dužan je u roku od 30 dana nadležnoj gradskoj službi podnijeti zahtjev za izmjenu odobrenja za građenje.
Uz zahtjev se prilažu važeće odobrenje za građenje i dokaz o pravu građenja na nekretnini, odnosno dokaz da je novi investitor stekao pravo vlasništva na građevini.
Promjena investitora može se zatražiti sve do izdavanja odobrenja za upotrebu.
Završena kuća još ne znači da se može odmah koristiti
Građevinska dozvola i upotrebna dozvola dvije su različite stvari.
Nakon završetka gradnje slijedi postupak kojim se utvrđuje da li je objekat izgrađen u skladu s izdatim odobrenjem i propisanim uslovima.
Prema vodiču Grada Tuzle, izgrađena građevina može se početi koristiti, odnosno staviti u upotrebu nakon što nadležna gradska služba izda odobrenje za upotrebu.
Propisi su kantonalni, ali dokumentacija zavisi i od konkretnog objekta
Osnovni propis za ovu oblast jeste Zakon o prostornom uređenju i građenju Tuzlanskog kantona. Zakon uređuje ne samo izdavanje dozvola nego i projektovanje, tehničke uslove građevina, izvođenje radova, nadzor i nadležnosti urbanističko-građevinske inspekcije.
Međutim, kod konkretnog projekta mogu se primjenjivati i drugi propisi, zavisno od lokacije i namjene građevine. Zbog toga nije moguće napraviti jedan potpuno identičan spisak dokumenata za porodičnu kuću, poslovni objekat, proizvodni pogon ili složenu građevinu.
Upravo zbog toga je za investitora posebno važna urbanistička saglasnost, odnosno lokacijska informacija, nakon koje dobija preciznije uslove za konkretan zahvat.
Gdje građani mogu dobiti informacije?
Informacije o postupku, potrebnim dokumentima i statusu predmeta mogu se dobiti kod Službe za prostorno uređenje i zaštitu okoline Grada Tuzla.
Za informacije je naveden broj telefona 035/307-450, dok se potrebni obrasci mogu preuzeti putem zvanične internet-stranice Grada Tuzle ili lično u prostorijama Centra za pružanje usluga građanima.
Za građane koji planiraju gradnju najvažnije je da prije izrade konačnog projekta provjere urbanističke mogućnosti svoje parcele, jer upravo od lokacije, planske dokumentacije, vrste i namjene budućeg objekta zavise dalji postupak i konačan spisak potrebnih saglasnosti.
Ukratko – put do legalno izgrađenog objekta
Procedura se, pojednostavljeno, može svesti na nekoliko ključnih faza: provjeru mogućnosti gradnje i pribavljanje urbanističke saglasnosti odnosno lokacijske informacije, rješavanje prava građenja, izradu i potrebnu kontrolu glavnog projekta, pribavljanje propisanih saglasnosti, podnošenje urednog zahtjeva za odobrenje za građenje, pravosnažnost dozvole i prijavu početka radova.
Nakon završetka objekta postupak se ne završava – potrebno je provesti proceduru za njegovo stavljanje u upotrebu.
Važno je i da građani ne kupuju parcelu polazeći samo od pretpostavke da se na njoj može graditi željeni objekat. Mogućnost gradnje, gabariti, spratnost, pristup saobraćajnici i drugi uslovi zavise od važeće prostorno-planske dokumentacije i karakteristika konkretne lokacije./Tuzlainfo.ba/
