Građani u Bosni i Hercegovini s nestrpljenjem iščekuju početak primjene zakona koji će omogućiti povrat PDV-a na kupovinu prve nekretnine. Zakon o porezu na dodatnu vrijednost usvojen je početkom aprila 2025. godine, a njegova primjena će biti detaljno uređena podzakonskim aktima koje izrađuje Uprava za indirektno oporezivanje (UIO) BiH.
Kako je ranije najavljeno, ta procedura može potrajati nekoliko mjeseci. Portal eKapija pokušao je saznati u kojoj je fazi cijeli proces. Iz UIO su potvrdili da je sačinjen Prednacrt Pravilnika o primjeni zakona koji se odnosi na kupovinu prve nekretnine, a sada se čeka sjednica Upravnog odbora UIO radi daljih koraka.
Šta slijedi nakon prednacrta?
Iz Odjeljenja za komunikacije UIO navode da je naredni korak dobijanje saglasnosti Upravnog odbora za provođenje javnih konsultacija i prikupljanje mišljenja nadležnih organa. Očekuje se da će to biti razmatrano na narednoj sjednici Upravnog odbora.
Na sjednici održanoj 14. aprila, pravilnik je već razmatran u formi prednacrta. Nakon rasprave i određenih primjedbi, odlučeno je da UIO doradi ponuđeni tekst. Prema informacijama iz Kancelarije predsjedavajućeg Upravnog odbora UIO Srđana Amidžića, tekst je finaliziran i naći će se na sljedećoj sjednici, čiji se termin uskoro očekuje.
Ko ima pravo na povrat PDV-a?
Prema usvojenom zakonu, pravo na povrat PDV-a imaju svi građani koji su kupili prvu nekretninu nakon stupanja na snagu izmjena Zakona o PDV-u – bez obzira na to kada bude usvojen pravilnik.
Treba naglasiti da kupci ne bivaju oslobođeni PDV-a prilikom kupovine, već ostvaruju pravo na naknadni povrat pod određenim uslovima koje će detaljno propisati UIO.
Kupac ima pravo na povrat PDV-a za 40 m², dok se za svakog dodatnog člana domaćinstva dodaje 15 m². Iako je u prvoj verziji zakon predviđao povrat samo za stanove, amandmanima je omogućeno da se odnosi i na kuće. Ne postoje starosna ograničenja – svi punoljetni građani BiH mogu ostvariti ovo pravo.
Šta će sadržavati pravilnik?
Pravilnikom, koji još čeka zvanično usvajanje, biće precizirani svi tehnički i administrativni uslovi za ostvarivanje prava na povrat PDV-a. To uključuje:
-
koje institucije izdaju potvrde o ispunjenju uslova,
-
minimalni period u kojem korisnik ne smije otuđiti nekretninu,
-
površinu i cijenu objekta za koji se može ostvariti povrat,
-
maksimalan iznos povrata i obuhvat članova domaćinstva,
-
početne rokove koji definišu “prvu nekretninu”.
Jedan od izazova u primjeni pravilnika je i utvrđivanje nadležnog organa za potvrde u Federaciji BiH. Za razliku od Republike Srpske, gdje Geodetska uprava vodi jedinstvenu evidenciju, u FBiH su ti podaci raspoređeni po kantonima.
Agencije i kupci već pokazuju interesovanje
Veliko interesovanje za povrat PDV-a bilježe i agencije za nekretnine. Dragan Milanović, regionalni direktor Remax BiH, ističe da kupci moraju imati cjelokupan iznos unaprijed, jer se PDV vraća tek nakon završetka izgradnje i dobijanja upotrebne dozvole. To znači da kupci mogu čekati i godinama na povrat.
Dodaje da su neki kupci zbog toga odgađali kupovinu dok se zakon ne usvoji, ali sada više nema potrebe za tim, jer pravo važi retroaktivno – od dana stupanja zakona na snagu.
Otvorena pitanja i potencijalne dileme
Milanović napominje da pravilnik mora dati odgovore na brojna otvorena pitanja, poput:
-
Kako će se tretirati članovi istog domaćinstva?
-
Da li će naslijeđena, ali neuslovna imovina, isključiti pravo na povrat?
-
Da li se gleda da osoba trenutno nema, ili nikada nije imala nekretninu?
Zadatak UIO je, prema njegovim riječima, da spriječi zloupotrebe, ali i da ne zakomplikuje procedure do mjere da obeshrabri građane.
Stabilno tržište i umjeren rast cijena
Govoreći o stanju na tržištu nekretnina, Milanović navodi da su cijene u Banjoj Luci stabilne, uz blag rast usljed inflacije i rasta cijena građevinskog materijala. Ne očekuje ni drastičan pad ni nagli rast cijena. Potražnja je zadovoljavajuća, a ponuda i gradnja prate stanje na tržištu.